澳门新葡亰app平台

    服务热线:  400-826- 0806                            

澳门新葡亰app平台

News

【原创研究】纠结中,楼市何去何从---近期房地产市场解读

日期: 2014-06-21
浏览次数: 46

?

????? 2014年2月份杭州桥西版块两楼盘降价风波及银行收紧地产夹层融资业务和供应链金融业务之后,国际投行、国内部分专家、媒体及业内人士对中国房地产市场唱空不断,确实我们也看到部分城市及城市的部分版块房价开始松动。就全国房地产市场而言,新增投资增速下降、销售额明显萎缩、土地交易量大大减少,整个行业似乎进入严冬。

????? 地产行业进入“严冬期”?“大崩盘”与“硬着陆”会来临吗?

  回答上述问题,我们先来理清几个概念。首先,房地产将来是否仍是中国的支柱产业。

  不论98年还是09年,面临国际国内经济萧条甚至在大部分人信心皆失的情况下,中国的商品房消费仍然可以一枝独秀。按正常逻辑,经济萧条必然导致各种消费的降低,但是,中国却反其道而行之。过去的十几年来每逢房价地价上涨过快的时候,否定房地产业作为国民经济支柱地位的呼声就尘嚣日上,然而房地产拉动国民经济的火车头作用依然体现的相当明显。2009年年初,受全球金融危机影响中国经济全面萧条,但全球最先摆脱萧条的也是中国。在全球经济萧条的初始阶段,中国房地产业销售无疑创造了奇迹。知名学者孟晓苏认为:房地产作为支柱产业,是在经济发展中形成的。从中国目前的经济增长就可以看到,并不是谁说房地产业不是支柱产业就可以把它压下去的。事实上,房地产业目前出现的一些问题是一个综合的反映,是部分地方政府对土地财政的过度依赖,以及资金过度从实体经济流向房地产所造成经济增长内生性动力不足的结构性矛盾与失衡,并不是由于房地产业过度发展了。据不完全统计,中国房地产行业对GDP贡献约20%,金融系统通过影子银行对房地产行业的渗透也在不断增加,国内目前的经济结构与状况还无法做到放弃房地产支柱地位,在国际投行纷纷看衰中国房地产市场前景的同时,巴莱克银行(Barclays)却认为中国房地产市场“太重要而不能倒下”。但必须承认,调整结构,转变经济增长方式,摆脱过度依赖房地产的发展模式是必然之路,房地产市场在当前经济转型、减速的大背景下出现调整,既有一定的必然性,也是为了主动降低形成泡沫的风险。

  其次,是地方政府对房地产行业的依赖度有多大。
   
  据经济之声《央广财经评论》报道,国际货币基金组织IMF再次对中国潜在的债务风险表示关注。IMF第一副总裁戴维·利普顿表示,如果将地方政府融资平台包括在内,中国地方政府债务估计已增加到GDP的近50%,而2012年这样的比例仅仅在10%左右。调查发现,80%被调查的城市偿付债务的主要来源是土地出让金。而由于地方政府与企业之间往往界限模糊,以财政目的进行的融资平台贷款数量以及它对于政府负债的潜在影响难以估计。中期来看,特别是在快速城镇化、相关支付需求上升的背景下,地方政府债务问题将是财政风险的重要来源。大家可能会想到可以由央行印钞来解决地方债务问题,但随之而来的是恶性的通货膨胀和剧烈的社会动荡。可见,由于制度及体制原因,房地产与金融风险及地方政府债务收入之间的关系无法割裂。保持房地产市场相对稳定与繁荣,把地方财政跟房地产之间的依赖性降低,到最后实现软着陆是中央政府与地方政府的必然选择。这种政策的平衡把握难度可想而知,但各级政府有足够的手段与强烈的意愿来实现这一目的。正如李克强总理出访欧洲前夕撰文所说:“中国有信心实现7.5%的GDP增速目标,政府已准备调整政策,来确保达成”。

  第三,我国房地产市场是否具备崩盘的内外部条件。
   
  人类发展的历史已经证明,在工业化进程中,房地产从未发生过崩盘,只有在完成工业化之后,尤其是城镇化率达到70%以上水平,房地产才会有高危泡沫产生的条件。在该水平下,社会对住房的真实有效需求开始大幅度下降。中国现在处在工业化的进程当中,城市化还处于中期阶段,因此从内在的大气候看,中国的房产不具有崩盘的可能性。从外部因素看,外部环境整体趋于改善。2014以来,全球经济复苏在波动中逐步加强,美、日等主要发达经济体复苏趋势得到进一步确认,发达经济体重新成为世界经济增长的主要驱动力。尤其是美国经济的好转将对其他发达国家乃至全球经济产生较大带动作用。欧洲经济近期表现超出预期,预计2014年欧洲经济可实现正增长,改变数年来持续衰退的局面。
  有人拿日本房地产泡沫对比中国,但中日两国不处于同一个发展阶段,根本没有可比性。日本1991年房地产崩盘时,城市化率已经达到70%,(中国目前的城市化率约为45%),社会平均年龄约接近50岁(中国约为32岁),投资热情已经衰退;同时,在1989年左右,日本政府推出了一系列财政和货币紧缩政策,房地产及经济实现硬着陆,一蹶不振。但中国政府已认识到这个问题,有足够的手段与能力保持房地产市场的稳定与经济结构的科学转型。

  在此背景下,我们就可以很好的理解近几个月发生的一些与房地产相关的政策事件。

?? ?? 事件一:央行扩大定向降准0.5个百分点。

  继今年4月央行启动定向降准工具后,央行近日再度下调部分商业银行的存款准备金率,并将定向降准范围大幅扩大至2/3的城商行、80%的非县域农商行和90%的非县域农合行。今年1-5月,对于开发商而言,从银行渠道获得资金支持难度非常大,虽然央行表示,此次定向降低准备金率就是要鼓励商业银行等金融机构将资金更多地配置到实体经济中需要支持的领域,但事实上,央行对这部分释放资金的流向并没有做硬性要求。可以肯定的是,这里面的一部分资金将流入到房地产领域(预测不少于50%),从而多少缓解开发商的资金饥渴度。从这个角度说,至少在金融层面,政府已经在为拯救滑坡的经济努力,我们能否也将此举视为政府救楼市的一部分呢?

?????? 事件二:中央媒体驳斥房地产市场“崩盘论”

  人民日报撰文多次撰文驳斥房地产市场“崩盘论”。如:

????? 6月9日“房价增速下降属正常调节 不必夸大冲击作用”
????? 5月25日“部分城市房价现松动 分析称大涨大跌论调均不靠谱?”
??????5月10日“一线城市整体趋稳 房价分化加剧不会整体跳水?”
??????5月5日“房价出现下降是合理回归 不会崩盘”
??????4月28日“房价地区分化严重 崩盘局面不会出现”
??????等多篇社论从不同角度肯定了房地产在国民经济中的重要地位,表达了中央政府对房地产调控的态度以及底线。这里也可以看到决策层一些纠结的心态,既希望摆脱过度依赖房地产的旧模式,控制房价过快上涨,又不希望民众对房地产失去信心,房价过快下跌,引发系统性风险。

??????事件三:部分地方“限购”等政策试探性放松

  中央政府不再一刀切,地方政府松绑楼市调控意愿强烈,跃跃欲试。在今年全国两会上,住建部部长姜伟新在回答记者提问时曾抛出“双向调控”的概念。至于何为“双向调控”,姜维新没有给出具体解释,也成为暂时未解的迷局。这或许令敏锐的地方政府嗅探到了什么,逐渐开始有城市对楼市“限购”等政策试探性放松。从广西南宁正式下文扩大购房资格范围,到天津、江苏无锡、重庆、成都、杭州等地通过调整限购范围、放松户籍限制、提供财税支持等各种手段,各地方政府纷纷跟进。房地产行业运行和发展具有很强的地域性,因此针对不同区域,政策上应该有自己独特的一面。一些地方政府放宽“限购”条件,确实有明显的救市意图,这看似与之前的国家宏观调控政策有所抵触,可是,此前的限购政策在对一二三线城市似乎过于“一刀切”了,那样就不能满足所有地区的发展需要,因此一些地方有所“微调”也有一定道理,而中央或许也在一定程度予以了默许。

??????事件四:人行召开了住房金融服务专题座谈会

  人民银行副行长刘士余在2014年5月12日主持召开了住房金融服务专题座谈会,从合理配置信贷资源、科学合理定价、提高服务效率、有效防范信贷风险、建立信息沟通机制五大方面要求银行进一步改善住房金融服务工作。近年来,伴随着国家的房地产调控政策,银行个人住房贷款也常出现排队现象,亦有银行因取消首套房贷利率优惠引发客户不满。事实上,银根持续紧缩已经严重影响了房地产项目的销售,甚至威胁到了各大房地产开发企业的生存。任志强更是公开表示:“如果楼市有拐点,那也是被银行‘打拐了’。”刘士余就此表示,银行在做个人住房按揭贷款的时候,要科学合理定价,综合考虑财务可持续、风险管理等因素,合理确定首套房贷款利率水平;提高服务效率,及时审批和发放符合条件的个人住房贷款。央行还要求银行理解社会底层人员的生存压力,要有社会责任,做到财务可持续发展就好,不要过分追求商业可持续发展。会议把这一命题上升的“政治任务”的高度,可见央行管理层及中央决策层也看到了银根紧缩对目前中国房地产行业的威胁,以内部座谈会的形式隐晦表达意图,又是纠结之下无奈但又正确的选择。

  不同利益群体持不同观点。大部分地产商希望房价继续上涨,刚需群体、投资客及个别空仓开发商希望大跌以期低价入市,政府则希望房价平稳。多头依然存在,而中国楼市的空方更多的是心里有着各种小算盘的“假空方”,房价下行空间有限。

  通过以上分析解读,我们可以归纳政府对房地产市场的态度:房价稳定、市场平稳、底线明确、手段充足。 我们对2014年下半年房地产行业的整体走向也有明确的预判,总结为:小幅下挫、整体稳定、利润下滑、分化加剧。

  2014下半年挑战与机遇

 ???从政策面看,北上广深等一线城市限购限贷政策不会放松。其它城市会陆续执行相对更加宽松的调控政策或者是默许姿态,宏观而言,在中国经济结构调整的阵痛期,房地产行业的下行是必然的。没有一个国家可以在国家经济减速的时候大发展,但通过房地产拉动宏观经济倒是常态。具体来看,2012-2013年土地的过快供应及房价的过快上涨已经透支了未来1-2年,需要以时间换空间,以价格换成交量。

  各开发企业为回笼资金,除了做好产品,会以更加积极的心态合理定价,以期快速去化。我们同时看到近几年出让的土地价格普遍偏高,且大部分房地产开发企业资产负债率相对良好,这也决定了调价空间有限。但也存在个别扩展过快,资金链出现问题的企业不计成本出货,或者局部地区出现整体崩盘,价格大幅下降。

  2014年,随着楼市进入调整期,房价逐渐趋于平稳,开发商拿到土地必赚钱的“博傻”时代已终结。土地价格高企,房地产行业人工、机械、材料及财务等各项成本上升,毛利普遍下降。在楼市告别高速增长的阶段之后,地产开发企业数量也会随之减少,不可避免地会出现一轮资源调整和企业倒闭。战略方向准确清晰,管理规范科学,学习创新能力突出的房企将会突破困局,不断做强做大,而那些机会导向,管理混乱,只注重短期利益的房企在洗牌阶段将逐渐消亡。但这反而是市场回归理性和健康的表现,行业洗牌的过程也蕴含着诸多机会。

  中国经济发展的不平衡将导致房地产市场发展的区域性分化。具体而言,需根据不同城市的人口规模、经济总量、产业资源、存销比、政策环境等来具体分析对待。整体而言,一二线城市核心地段(学区、地铁概念的住宅和CBD商业)的房价将保持稳中小涨,周边郊区在不合理的存销比之下,会出现价格波动,短期回调。三四线城市将出现“水火两重天”。虽然都是处于城市化进程的初级阶段,但前几年土地供应过大但没有产业支持与人口流入的小城市将会出现较大风险,不排除硬着陆的可能性;有优势产业支撑、具备持续人口流入,土地供应较少,房价及存销比合理的三四线城市是房地产投资的适宜区域,值得重点研究与关注。

  优质合理的项目战略选择将成为2014下半年地产市场投资的重中之重。


?

News / 相关新闻 More
2018 - 10 - 11
2018年10月9日下午,杭州市金融办金融发展中心主任李宝军一行三人到访澳门新葡亰平台网址大全考察调研。我司管理合伙人兼金融研究院院长郭丰、合伙人程雁及金融研究院高级研究员张成、邬尔曼等相关人员参加座谈会。会上,郭总对李主任一行的到来表示热烈欢迎,并简单介绍了金融研究院的主要职能和重点研究方向,主要包括宏观经济形势研究以及细分行业研究。他表示金融研究院作为企业自身的研究机构更加侧重于为业务团队服务,围绕公司聚焦的五大行业开展梳理和研究工作,为公司投资决策提供研究支持和服务。 李主任充分肯定了我司在细分行业上的深入研究以及丰富的投资经验,并对金融发展中心的四个重点工作方向进行了简要介绍,主要包括杭州市经济情况追踪分析、全市金融人才引进、钱塘江金融港湾建设以及经济信息数据统计等。 随后,双方围绕当下杭州市的金融结构、金融风险、私募行业发展情况等方面进行了交流与沟通,并就优势互补、合作共赢...
2018 - 05 - 17
“快手带你看世界”、“抖音记录美好生活”这两句slogan对于大众来说都已经十分耳熟能详了。最近一段时间,上至中年,下至青少年,无一不热衷于抖音、快手的世界。抖音、快手即属于当前十分火热的短视频平台APP。短视频是一般指视频长度不超过15分钟,主要依托于移动智能终端实现快速拍摄和美化编辑,可在社交媒体平台上实时分享和无缝对接的一种新型视频形式。而时下最流行的音乐短视频软件的抖音,只有短短的15秒时间。在移动化、碎片化消费日益盛行的当下,低门槛低成本地分享生活信息的短视频迎合了当代用户崇尚的快餐文化、极简生活方式以及表现自我的人群特点,而成为最应景的影像娱乐产品。据《中国网络版权产业发展报告(2018)》显示,有66.3%的受访者表示曾在网上发布过自己拍摄的短视频。相比于文字、图片、长视频等传统形式,短视频具有表达能力更强、创作门槛低、互动和社交属性更强等多重特征,可以更加直观、立体地满足用...
                     Copyright ? 2016 - 2019 澳门新葡亰平台网址大全资产管理集团有限公司
犀牛云提供企业云服务
X
1

QQ设置

3

SKYPE 设置

4

阿里旺旺设置

等待加载动态数据...

等待加载动态数据...

5

电话号码管理

  • 400-826-0806
6

二维码管理

等待加载动态数据...

等待加载动态数据...

展开